Калькулятор инвестиционной недвижимости
Выгодна ли квартира под сдачу? По цене, расходам на покупку, аренде, затратам и кредиту узнайте валовую и чистую доходность, денежный поток и ценовой множитель.
Валовая арендная доходность
4,32%
Чистая арендная доходность
2,59%
Денежный поток в месяц до налогов
-392,42 €
Инвестиция
Годовой отчет о доходах
Налоговый расчёт (1-й год)
Линейная амортизация (AfA) по § 7 Abs. 4 EStG начисляется на долю здания в стоимости приобретения, включая пропорциональную часть сопутствующих расходов; земля не амортизируется. К вычитаемым расходам относятся проценты по кредиту, нераспределяемые расходы, управление и обслуживание (упрощённо; строго говоря, взносы в ремонтный фонд товарищества собственников вычитаются только тогда, когда товарищество их тратит). Погашение кредита не вычитается. Доходность собственного капитала = (чистая аренда − проценты ± налоговый эффект) / собственный капитал: погашение считается накоплением имущества, рост стоимости не учитывается. Все значения за первый год.
Примечание: Расчёты носят информационный характер и не заменяют профессиональную налоговую или финансовую консультацию. Все данные без гарантии.
FAQ
Часто задаваемые вопросы
Какую доходность можно ожидать от инвестиционной недвижимости?
Валовая арендная доходность в Германии обычно составляет 3-6% в зависимости от местоположения. Чистая доходность после вычета управленческих расходов, резерва на ремонт и вакансий обычно на 1-3 пункта ниже.
Какие налоговые преимущества даёт инвестиционная недвижимость?
Арендодатели могут вычитать амортизацию (2-3% в год), проценты по кредиту, расходы на содержание и управление. Через 10 лет прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом.
Сохраняются ли где-нибудь введённые суммы?
Нет. Все расчёты выполняются исключительно локально в вашем браузере. Введённые данные не отправляются на наш сервер и не сохраняются. Вы можете безопасно вводить конфиденциальные финансовые данные.
Справка
Что такое Калькулятор инвестиционной недвижимости?
Калькулятор рассчитывает доходность и рентабельность недвижимости как инвестиции: арендную доходность, денежный поток и налоговые эффекты.
Как работает Калькулятор инвестиционной недвижимости?
Введите цену покупки, сопутствующие расходы, арендный доход, текущие расходы и финансирование, а также долю здания, год постройки и вашу предельную ставку налога. Калькулятор определяет валовую и чистую доходность, месячный денежный поток до и после налогов, налоговый эффект амортизации, процентов и расходов в первый год и доходность собственного капитала до и после налогов.
Важные данные и факты
Валовая доходность = годовая холодная аренда / цена. Чистая после эксплуатационных расходов (~20-30%). Линейная амортизация жилья (§ 7 Abs. 4 EStG): 3% для зданий, построенных с 2023 года, 2% для 1925-2022, 2,5% до 1925. Риск простоя: ~2-4%.
Пошаговая инструкция
Как рассчитать доходность инвестиционной недвижимости шаг за шагом: 1. Определите цену покупки и сопутствующие расходы: цена покупки + налог на приобретение недвижимости + нотариус + при необходимости риелтор = общая инвестиция. 2. Определите годовую холодную арендную плату: месячная холодная аренда x 12. 3. Валовая доходность аренды: годовая холодная аренда / цена покупки x 100. 4. Вычтите эксплуатационные расходы: управление домом, обслуживание, риск невыплаты аренды (около 20-30 % от аренды). 5. Чистая доходность аренды: (годовая холодная аренда - эксплуатационные расходы) / общая инвестиция x 100. 6. Рассчитайте денежный поток: чистый доход от аренды минус платёж по кредиту. 7. Налоговый эффект: амортизация (AfA) доли здания в стоимости приобретения (с пропорциональной частью сопутствующих расходов), проценты по кредиту и расходы уменьшают налогооблагаемый доход от аренды; погашение кредита не вычитается. Налоговый убыток экономит налог в размере убытка, умноженного на предельную ставку. 8. Доходность собственного капитала: (чистый доход от аренды - проценты) / собственный капитал; погашение считается накоплением имущества. Пример: квартира в собственности 200.000 EUR, сопутствующие расходы 20.000 EUR, собственный капитал 40.000 EUR. Холодная аренда 800 EUR/месяц = 9.600 EUR/год. Валовая доходность аренды: 9.600 / 200.000 = 4,8 %. Эксплуатационные расходы с учётом простоя (25 %): 2.400 EUR. Чистая доходность аренды: 7.200 / 220.000 = 3,27 %. Финансирование: кредит 180.000 EUR, 3,5 % процент, 2 % погашение. Месячный платёж: 180.000 x 5,5 % / 12 = 825 EUR. Месячный денежный поток до налогов: 7.200 / 12 = 600 EUR - 825 EUR = -225 EUR. Амортизация здания, построенного в 1925-2022 годах (2 %), с доли здания 80 % от 220.000 EUR = 176.000 EUR: 3.520 EUR/год. Налогооблагаемый доход от аренды: 7.200 - 6.300 проценты - 3.520 амортизация = -2.620 EUR. При предельной ставке 42 %: около 1.100 EUR экономии налога в год (около 92 EUR/месяц), денежный поток после налогов около -133 EUR/месяц. Доходность собственного капитала: (7.200 - 6.300) / 40.000 = 2,25 % до налогов, (900 + 1.100) / 40.000 = 5,0 % после налогов.
Пример расчёта
Квартира 200.000 EUR + 20.000 EUR сопутствующих расходов, собственный капитал 40.000 EUR. Аренда без коммунальных платежей: 800 EUR/месяц. Валовая доходность аренды: 4,8%. Чистая доходность аренды: 3,27%. Кредит 180.000 EUR, платёж 825 EUR/месяц. Денежный поток до налогов: 600 - 825 = -225 EUR/месяц. Амортизация 2% от 176.000 EUR = 3.520 EUR; налоговый убыток 2.620 EUR, при ставке 42% около 1.100 EUR экономии налога в год. Денежный поток после налогов: около -133 EUR/месяц.
Источники
Официальные источники
Расчёты основаны на действующих немецких законах и официальных данных:
- Deutsche Bundesbank
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Statistisches Bundesamt (Destatis)
Полная методология: Методология.
Проверил Konstantin Iakovlev · Обновлено:
Финансы
Похожие калькуляторы
Кредитный калькулятор
Введите сумму, ставку, срок и досрочные платежи: калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую стоимость, проценты и график погашения на 12 месяцев.
Калькулятор процентных ставок
Введите капитал, ставку, срок и ежемесячный взнос: калькулятор покажет итоговую сумму, взносы и проценты при годовой или ежемесячной капитализации.
Калькулятор жилищного финансирования
По цене, собственному капиталу, земле, комиссии маклера, ставке и погашению считаются расходы при покупке, кредит, платёж, остаток после фиксации и срок.
Калькулятор сложных процентов
Как растёт разовый вклад со сложными процентами: по капиталу, ставке и сроку получите итоговую сумму, доход от процентов, график и таблицу по годам.