Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Hesaplayıcı
Kiralık daire kârlı mı? Fiyat, alım masrafları, kira, giderler ve krediden brüt ve net kira getirisini, aylık nakit akışını ve fiyat/kira oranını görün.
Brüt Kira Getirisi
4,32%
Net Kira Getirisi
2,59%
Vergi Öncesi Aylık Nakit Akışı
-€392,42
Yatırım
Yıllık Gelir Tablosu
Vergisel Değerlendirme (1. Yıl)
Doğrusal amortisman (AfA) § 7 Abs. 4 EStG'ye göre, satın alma yan giderlerinin orantılı payı dahil olmak üzere satın alma maliyetinin bina payı üzerinden hesaplanır; arsa amortismana tabi değildir. Gider olarak düşülenler: kredi faizi, yansıtılamayan giderler, yönetim ve bakım (basitleştirilmiş; aslında kat maliklerinin bakım rezervine yapılan ödemeler ancak topluluk bunları harcadığında düşülebilir). Anapara ödemesi düşülemez. Öz sermaye getirisi = (net kira − kredi faizi ± vergi etkisi) / öz sermaye: anapara ödemesi servet birikimi sayılır, değer artışı dikkate alınmaz. Tüm değerler ilk yıl içindir.
Not: Hesaplamalar yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve profesyonel vergi veya mali danışmanlığın yerini almaz. Tüm bilgiler garanti edilmez.
FAQ
Sıkça Sorulan Sorular
Yatırım amaçlı gayrimenkulden ne kadar getiri bekleyebilirim?
Almanya'da brüt kira getirisi konuma bağlı olarak genellikle %3-6 arasındadır. Yönetim maliyetleri, bakım karşılıkları ve boşluklar düşüldükten sonra net getiri genellikle 1-3 puan daha düşüktür.
Yatırım amaçlı gayrimenkuller hangi vergi avantajları sunar?
Ev sahipleri amortisman (yılda %2-3), kredi faizi, bakım maliyetleri ve yönetim giderlerini düşebilir. On yıl sonra mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançları vergiden muaftır.
Girdiğim tutarlar bir yerde saklanıyor mu?
Hayır. Tüm hesaplamalar tamamen tarayıcınızda yerel olarak yapılır. Verileriniz sunucumuza gönderilmez veya saklanmaz. Hassas mali verilerinizi güvenle girebilirsiniz.
Rehber
Nedir: Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Hesaplayıcı?
Bu hesaplayıcı, kira getirisi, nakit akışı ve vergi etkileri dahil olmak üzere yatırım amaçlı bir gayrimenkulün getirisini ve ekonomik uygulanabilirliğini hesaplar.
Nasıl çalışır: Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Hesaplayıcı?
Alış fiyatını, yan maliyetleri, kira gelirini, cari giderleri ve finansmanı, ayrıca bina payını, tamamlanma yılını ve marjinal vergi oranınızı girin. Hesaplayıcı brüt ve net kira getirisini, vergi öncesi ve sonrası aylık nakit akışını, ilk yıl için amortisman, kredi faizi ve giderlerin vergi etkisini ve vergi öncesi ile sonrası öz sermaye getirisini belirler.
Önemli Veriler ve Bilgiler
Brüt kira getirisi = yıllık soğuk kira / alış fiyatı. Net getiri işletme maliyetleri düşüldükten sonra (yakl. %20-30). Konut amortismanı doğrusal (§ 7 Abs. 4 EStG): 2023 ve sonrası tamamlananlar %3, 1925-2022 %2, 1925 öncesi %2,5. Boşluk riski: yakl. %2-4.
Adım Adım Kılavuz
Bir yatırım gayrimenkulünün getirisini adım adım nasıl hesaplarsınız: 1. Alış fiyatı ve yan maliyetleri belirleyin: alış fiyatı + emlak edinim vergisi + noter + varsa emlakçı = toplam yatırım. 2. Yıllık soğuk kirayı belirleyin: aylık soğuk kira x 12. 3. Brüt kira getirisi: yıllık soğuk kira / alış fiyatı x 100. 4. İşletme maliyetlerini düşün: ev yönetimi, bakım, kira kaybı riski (kiranın yaklaşık %20-30'u). 5. Net kira getirisi: (yıllık soğuk kira - işletme maliyetleri) / toplam yatırım x 100. 6. Nakit akışını hesaplayın: net kira geliri eksi kredi taksiti. 7. Vergi etkisi: satın alma maliyetinin bina payı üzerinden amortisman (AfA, yan maliyetlerin orantılı payı dahil), kredi faizi ve giderler vergilendirilecek kira gelirini azaltır; anapara ödemesi düşülemez. Vergisel zarar, zarar çarpı marjinal vergi oranı kadar vergi tasarrufu sağlar. 8. Öz sermaye getirisi: (net kira geliri - kredi faizi) / öz sermaye; anapara ödemesi servet birikimi sayılır. Örnek: mülk dairesi 200.000 EUR, yan maliyetler 20.000 EUR, öz sermaye 40.000 EUR. Soğuk kira aylık 800 EUR = yıllık 9.600 EUR. Brüt kira getirisi: 9.600 / 200.000 = %4,8. Kira kaybı dahil işletme maliyetleri (%25): 2.400 EUR. Net kira getirisi: 7.200 / 220.000 = %3,27. Finansman: 180.000 EUR kredi, %3,5 faiz, %2 geri ödeme. Aylık taksit: 180.000 x %5,5 / 12 = 825 EUR. Vergi öncesi aylık nakit akışı: 7.200 / 12 = 600 EUR - 825 EUR = -225 EUR. 1925 ile 2022 arasında tamamlanmış bina için amortisman (%2), 220.000 EUR'nun %80 bina payı = 176.000 EUR üzerinden: yılda 3.520 EUR. Vergilendirilecek kira geliri: 7.200 - 6.300 faiz - 3.520 amortisman = -2.620 EUR. %42 marjinal vergi oranında: yılda yaklaşık 1.100 EUR vergi tasarrufu (ayda yaklaşık 92 EUR), vergi sonrası nakit akışı ayda yaklaşık -133 EUR. Öz sermaye getirisi: vergi öncesi (7.200 - 6.300) / 40.000 = %2,25, vergi sonrası (900 + 1.100) / 40.000 = %5,0.
Hesaplama Örneği
Daire 200.000 EUR + 20.000 EUR alım masrafları, öz sermaye 40.000 EUR. Soğuk kira 800 EUR/ay. Brüt kira getirisi: %4,8. Net kira getirisi: %3,27. Kredi 180.000 EUR, taksit 825 EUR/ay. Vergi öncesi nakit akışı: 600 - 825 = -225 EUR/ay. Amortisman 176.000 EUR'nun %2'si = 3.520 EUR; vergisel zarar 2.620 EUR, %42 marjinal oranda yılda yaklaşık 1.100 EUR vergi tasarrufu. Vergi sonrası nakit akışı: yaklaşık -133 EUR/ay.
Kaynaklar
Resmi kaynaklar
Hesaplamalar yürürlükteki Alman yasalarına ve resmi verilere dayanır:
- Deutsche Bundesbank
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Statistisches Bundesamt (Destatis)
Tam metodoloji için Metodoloji.
Kontrol eden Konstantin Iakovlev · Son güncelleme:
Finans
İlgili Hesaplayıcılar
Kredi Hesaplayıcı
Kredi tutarı, akdi faiz, vade ve isteğe bağlı ek ödemelerle aylık taksiti, toplam maliyeti ve faizi hesaplayın. İlk 12 ayın ödeme planı tablosu da gösterilir.
Faiz Hesaplayıcı
Başlangıç sermayesi, faiz, süre ve aylık birikimle son bakiyeyi, yatırılan tutarı ve faiz getirisini görün; yıllık veya aylık faizlendirme seçilebilir.
Konut Finansmanı Hesaplayıcı
Fiyat, öz sermaye, eyalet, emlakçı, faiz ve anapara oranından yan maliyetler, kredi tutarı, aylık taksit, sabit faiz sonrası kalan borç ve vade çıkar.
Bileşik Faiz Hesaplayıcı
Tek seferlik tutarın bileşik faizle büyümesini görün: sermaye, faiz ve süreyi girin; son tutarı, faiz getirisini, yıllık grafik ve tabloyu alın.