Калькулятор: купить или арендовать в Германии
Покупать или снимать в Германии? Сравнение капитала владельца и арендатора с вложенным капиталом за 30 лет: платёж по кредиту и год, когда покупка выгоднее.
Покупка
Сопутствующие расходы всего: 12,07 % = 42 245,00 € (налог на приобретение, нотариус ок. 1,5 %, поземельная книга ок. 0,5 %, маклер)
Аренда
Точка безубыточности: покупка выгоднее через
23 года
Ежемесячный платёж по кредиту
1 476,96 €
Кредит: 322 245,00 € · Содержание в месяц: 437,50 € · погашен через 29,0 года
| Через | Капитал (покупка) | Капитал (аренда) | Преимущество покупки |
|---|---|---|---|
| 10 лет | 181 437,06 € | 208 322,86 € | -26 885,80 € |
| 20 лет | 384 131,40 € | 389 569,89 € | -5 438,48 € |
| 30 лет | 662 231,19 € | 640 191,36 € | +22 039,83 € |
Капитал (покупка) = стоимость недвижимости − остаток долга + вложенные сбережения покупателя; капитал (аренда) = портфель из собственного капитала и ежемесячной разницы. Кто в месяц платит меньше, тот вкладывает разницу – после погашения кредита это покупатель. Положительное значение = покупка выгоднее.
Упрощённая модель: ставка постоянна на весь срок (без рефинансирования), без налога на доход от капитала, без расходов на продажу; налог на недвижимость и неперекладываемые расходы учтены только через ставку содержания.
Примечание: Расчёты носят информационный характер и не заменяют профессиональную налоговую или финансовую консультацию. Все данные без гарантии.
FAQ
Часто задаваемые вопросы
Что лучше – покупать или арендовать в Германии?
Ответ зависит от цен на недвижимость, уровня арендной платы, процентных ставок, инвестиционных альтернатив и того, как долго вы планируете оставаться. Покупка обычно становится выгоднее после 10-15 лет.
Какие факторы учитывать при решении купить или арендовать?
Ключевые факторы: соотношение цены к годовой аренде (ниже 25 – в пользу покупки), альтернативная стоимость капитала, расходы на содержание (1-2% стоимости в год) и личная потребность в гибкости.
Как доходность инвестиций влияет на результат?
Калькулятор исходит из того, что как арендатор вы инвестируете собственный капитал, а также каждый месяц сумму, на которую платёж по кредиту и расходы на содержание превышают аренду; если покупатель платит меньше аренды (не позднее погашения кредита), разницу вкладывает он. При значениях по умолчанию (цена покупки 350 000 евро в NRW с маклером, собственный капитал 70 000 евро, ставка 3,5 %, погашение 2 %, содержание 1,5 %, холодная аренда 1 200 евро, рост аренды и стоимости по 2 %) при доходности 5 % покупка выходит вперёд через 23 года, при 4 % – через 13 лет, при 3 % – через 10 лет; при 6 % аренда остаётся выгоднее все 30 лет. Поэтому прежде чем принимать решение, просчитайте несколько реалистичных вариантов доходности.
Справка
Что такое Калькулятор: купить или арендовать в Германии?
Калькулятор «купить или арендовать» сравнивает за 30 лет капитал собственника (стоимость недвижимости минус остаток долга) с капиталом арендатора, который вкладывает собственный капитал и ежемесячно сэкономленную разницу.
Как работает Калькулятор: купить или арендовать в Германии?
Введите цену покупки, собственный капитал, федеральную землю, комиссию маклера, ставку, погашение, содержание, холодную аренду, а также ожидаемый рост аренды, рост стоимости и доходность инвестиций. Сопутствующие расходы складываются из налога на приобретение недвижимости в земле, ок. 1,5 % нотариуса, ок. 0,5 % поземельной книги и доли маклера. Калькулятор моделирует помесячно: кто платит меньше, тот вкладывает разницу под выбранную доходность – после погашения кредита это покупатель. Показывается капитал обоих вариантов через 10, 20 и 30 лет и год, с которого покупка выгоднее.
Важные данные и факты
Налог на приобретение недвижимости 2026: от 3,5 % (Бавария) до 6,5 % (Бранденбург, NRW, Саар, Шлезвиг-Гольштейн); с нотариусом (ок. 1,5 %), поземельной книгой (ок. 0,5 %) и маклером (3,57 %) сопутствующие расходы составляют примерно 9–12 %. Правило: коэффициент цена/аренда > 25-30 годовых арендных плат — скорее в пользу аренды. Резерв на содержание: ~1-2 % в год. Долгосрочный рост стоимости: ~1-3 % в год.
Пошаговая инструкция
Как сравнить покупку и аренду шаг за шагом: 1. Сценарий покупки: цена плюс сопутствующие расходы (налог на приобретение по земле, нотариус ок. 1,5 %, поземельная книга ок. 0,5 %, при необходимости маклер 3,57 %). Собственный капитал сначала покрывает сопутствующие расходы, остальное финансируется кредитом. Ежемесячный платёж = кредит × (ставка + начальное погашение) / 12, плюс содержание (1-2 % цены покупки в год; сюда же стоит заложить налог на недвижимость и неперекладываемые расходы). 2. Сценарий аренды: холодная аренда с ежегодным ростом (около 2-3 %). Коммунальные платежи несут и арендатор, и собственник, поэтому они не учитываются. 3. Капитал при аренде: собственный капитал инвестируется, плюс каждый месяц сумма, на которую платёж и содержание превышают аренду (например, 5 % доходности широкого ETF, до налогов). 4. Капитал при покупке: стоимость недвижимости (рост ок. 1-3 % в год) минус остаток долга. Если аренда выше расходов покупателя – не позднее погашения кредита, – разницу вкладывает покупатель. 5. Сравните через 10, 20 и 30 лет: год безубыточности показывает, с какого момента покупка выгоднее. 6. Проверьте чувствительность: один процентный пункт доходности сдвигает результат на много лет.
Пример расчёта
Цена покупки 350.000 EUR в NRW: сопутствующие расходы 12,07 % = 42.245 EUR (налог на приобретение 22.750 EUR, нотариус 5.250 EUR, поземельная книга 1.750 EUR, маклер 12.495 EUR). При собственном капитале 70.000 EUR кредит составляет 322.245 EUR; платёж при ставке 3,5 % и погашении 2 % – 1.476,96 EUR в месяц, плюс 437,50 EUR на содержание (1,5 %). Арендатор платит 1.200 EUR холодной аренды (+2 % в год) и вкладывает 70.000 EUR и сначала 714,46 EUR в месяц под 5 %. Через 10 лет: капитал покупателя 181.437 EUR (стоимость 426.648 EUR − остаток долга 245.211 EUR) против портфеля арендатора 208.323 EUR. Кредит погашен через 29 лет; через 30 лет – 662.231 EUR против 640.191 EUR. Покупка выгоднее начиная с 23-го года.
Источники
Официальные источники
Расчёты основаны на действующих немецких законах и официальных данных:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
- Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Полная методология: Методология.
Проверил Konstantin Iakovlev · Обновлено:
Недвижимость
Похожие калькуляторы
Калькулятор недвижимости в Германии
Какую недвижимость в Германии вы можете себе позволить? По доходу, капиталу, ставке и погашению – максимальный платёж, сумма кредита и цена покупки.
Калькулятор дополнительных расходов при покупке дома в Германии
Дополнительные расходы при покупке жилья в Германии: налог на приобретение по земле (ставки 2026), нотариус и реестр, по желанию маклер – в евро, в % и итогом.
Калькулятор аренды в Германии
Рассчитайте тёплую аренду из холодной, коммунальных и отопления и проверьте повышение аренды в Германии: предел 20 %/15 % за 3 года и срок ожидания.
Калькулятор коэффициента цены покупки в Германии
Коэффициент цены покупки инвестиционной недвижимости в Германии по цене и холодной аренде: брутто-доходность, годовая аренда и оценка от дешёвой до дорогой.