Калькулятор коэффициента цены покупки в Германии
Коэффициент цены покупки инвестиционной недвижимости в Германии по цене и холодной аренде: брутто-доходность, годовая аренда и оценка от дешёвой до дорогой.
Фактор цены покупки
24,3
Умеренно
Валовая доходность аренды
4,11 %
Годовая чистая аренда
14 400,00 €
Оценка коэффициента (ориентир)
Коэффициент показывает, скольким годовым чистым холодным арендным платам равна цена покупки; валовая доходность – обратная величина (100 / коэффициент). Шкала – грубое эмпирическое правило, а не официальная оценка: в крупных городах обычны коэффициенты от 25 до более 35, в сельской местности часто ниже 20. Сопутствующие расходы на покупку и неперекладываемые расходы не учтены (чистая доходность – см. FAQ).
Примечание: Расчёты носят информационный характер и не заменяют профессиональную налоговую или финансовую консультацию. Все данные без гарантии.
FAQ
Часто задаваемые вопросы
Что такое мультипликатор покупной цены?
Мультипликатор (Vervielfältiger) – соотношение цены покупки к годовой чистой аренде. Фактор 20 означает, что вы платите 20 годовых арендных плат. Более низкие факторы указывают на лучшую инвестиционную ценность.
Какой мультипликатор считается хорошим?
Факторы ниже 20 считаются выгодными, 20-25 – умеренными, выше 25 – дорогими. В популярных городах распространены факторы 30-40, тогда как в сельских районах – 10-15.
В чём разница между валовой и чистой арендной доходностью?
Калькулятор показывает валовую арендную доходность: годовая чистая холодная аренда, делённая на цену покупки, то есть 100 / мультипликатор. При значениях по умолчанию это 14 400 евро / 350 000 евро = 4,11% при мультипликаторе 24,3. Для чистой доходности прибавьте к цене покупки дополнительные расходы на покупку и вычтите из аренды расходы, которые нельзя переложить на арендатора: содержание, управление, потери от простоя. При дополнительных расходах 10% и таких затратах 2 000 евро в год получается (14 400 − 2 000 евро) / 385 000 евро = 3,22%.
Справка
Что такое Калькулятор коэффициента цены покупки в Германии?
Калькулятор коэффициента цена/аренда оценивает экономическую целесообразность инвестиции в недвижимость.
Как работает Калькулятор коэффициента цены покупки в Германии?
Введите цену и ежемесячную чистую холодную аренду. Коэффициент = цена / годовая аренда (месячная аренда × 12). Низкий = выгодная инвестиция. Калькулятор показывает и валовую доходность (100 / коэффициент) и оценивает коэффициент по ориентировочной шкале.
Важные данные и факты
Ориентир (не официальная оценка): коэффициент < 20 – выгодно (валовая доходность выше 5 %), 20-25 – умеренно, 25-30 – дорого, от 30 – очень дорого (ниже 3,3 %). Валовая доходность = аренда / цена * 100. В крупных городах 2026: часто 25-40, в сельской местности нередко ниже 20.
Пошаговая инструкция
Как рассчитать коэффициент покупной цены шаг за шагом: 1. Введите покупную цену: Цена предложения или фактическая покупная цена недвижимости. 2. Рассчитайте годовую чистую холодную аренду: Месячная чистая холодная аренда x 12. При собственном использовании: Оцените рыночную арендную плату за сопоставимую квартиру. 3. Рассчитайте коэффициент покупной цены: Покупная цена / годовая чистая холодная аренда. Пример: 300.000 EUR / 12.000 EUR = 25. 4. Оценка: Коэффициент ниже 20: выгодная инвестиция, высокая доходность. Коэффициент 20-25: умеренная оценка. Коэффициент 25-30: скорее дорого, рост стоимости должен обеспечить доходность. Коэффициент выше 30: очень дорого, имеет смысл только при ожидании сильного роста стоимости. 5. Валовая доходность от аренды: 100 / коэффициент покупной цены. При коэффициенте 25: 4 % валовой доходности от аренды. 6. Учитывайте чистую доходность от аренды: Вычеты на содержание (1 %), простой (2-3 %), управление и не перекладываемые расходы снижают доходность примерно на 1,5-2 процентных пункта.
Пример расчёта
Квартира в собственности, цена 280.000 EUR, аренда без коммунальных платежей 850 EUR/месяц. Годовой арендный доход: 10.200 EUR. Коэффициент цена/аренда: 280.000 / 10.200 = 27,5 (дорого, 25-30). Валовая доходность аренды: 3,6%.
Источники
Официальные источники
Расчёты основаны на действующих немецких законах и официальных данных:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
- Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Полная методология: Методология.
Проверил Konstantin Iakovlev · Обновлено:
Недвижимость
Похожие калькуляторы
Калькулятор недвижимости в Германии
Какую недвижимость в Германии вы можете себе позволить? По доходу, капиталу, ставке и погашению – максимальный платёж, сумма кредита и цена покупки.
Калькулятор дополнительных расходов при покупке дома в Германии
Дополнительные расходы при покупке жилья в Германии: налог на приобретение по земле (ставки 2026), нотариус и реестр, по желанию маклер – в евро, в % и итогом.
Калькулятор: купить или арендовать в Германии
Покупать или снимать в Германии? Сравнение капитала владельца и арендатора с вложенным капиталом за 30 лет: платёж по кредиту и год, когда покупка выгоднее.
Калькулятор аренды в Германии
Рассчитайте тёплую аренду из холодной, коммунальных и отопления и проверьте повышение аренды в Германии: предел 20 %/15 % за 3 года и срок ожидания.