Almanya Satın Al veya Kirala Hesaplayıcı
Almanya'da satın almak mı kiralamak mı? 30 yıllık ev sahibi servetini kiracı ve yatırılan öz sermayeyle karşılaştırır; kredi taksiti ve başa baş yılı.
Satın Al
Toplam alım yan giderleri: 12,07 % = €42.245,00 (alım vergisi, noter yakl. %1,5, tapu yakl. %0,5, emlakçı)
Kirala
Başabaş: satın alma şu süreden sonra önde
23 yıl
Aylık Kredi Taksiti
€1.476,96
Kredi: €322.245,00 · Bakım/ay: €437,50 · 29,0 yılda ödenir
| Sonra | Servet (satın alma) | Servet (kira) | Satın Alma Avantajı |
|---|---|---|---|
| 10 yıl | €181.437,06 | €208.322,86 | -€26.885,80 |
| 20 yıl | €384.131,40 | €389.569,89 | -€5.438,48 |
| 30 yıl | €662.231,19 | €640.191,36 | +€22.039,83 |
Servet (satın alma) = mülk değeri − kalan borç + alıcının yatırdığı birikim; servet (kira) = öz sermaye ve aylık farktan oluşan portföy. Ay içinde daha az ödeyen farkı yatırır – kredi bittikten sonra bu alıcıdır. Pozitif değer = satın alma daha avantajlı.
Basitleştirilmiş model: faiz tüm vade boyunca sabit (yeniden finansman yok), sermaye kazancı vergisi yok, satış maliyeti yok; emlak vergisi ve kiracıya yansıtılamayan giderler yalnızca bakım oranı üzerinden.
Not: Hesaplamalar yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve profesyonel vergi veya mali danışmanlığın yerini almaz. Tüm bilgiler garanti edilmez.
FAQ
Sıkça Sorulan Sorular
Almanya'da satın almak mı yoksa kiralamak mı daha iyi?
Cevap gayrimenkul fiyatlarına, kira seviyelerine, faiz oranlarına, yatırım alternatiflerine ve ne kadar süre kalmayı planladığınıza bağlıdır. Satın almak genellikle aynı konumda 10-15 yıldan sonra daha avantajlı hale gelir.
Satın alma - kiralama kararında hangi faktörleri dikkate almalıyım?
Temel faktörler satın alma fiyatı-yıllık kira oranı (25'in altında satın almayı destekler), öz sermayenin fırsat maliyeti, bakım maliyetleri (yılda gayrimenkul değerinin %1-2) ve kişisel esneklik ihtiyaçlarınızdır.
Yatırım getirisi sonucu nasıl etkiler?
Hesaplayıcı, kiracı olarak öz sermayenizi ve ayrıca her ay kredi taksiti ile bakım giderlerinin kirayı aştığı tutarı yatırdığınızı varsayar; alıcı kiradan daha az öderse (en geç kredi bittikten sonra) farkı alıcı yatırır. Varsayılan ayarlarla (NRW'de emlakçılı 350.000 Euro satın alma fiyatı, 70.000 Euro öz sermaye, %3,5 faiz, %2 anapara ödemesi, %1,5 bakım, 1.200 Euro soğuk kira, %2 kira ve değer artışı) satın alma %5 getiride 23 yıl sonra, %4'te 13 yıl ve %3'te 10 yıl sonra öne geçer; %6'da kiralama 30 yılın tamamında önde kalır. Bu nedenle sonuca dayanarak karar vermeden önce birkaç gerçekçi getiri oranıyla hesaplama yapın.
Rehber
Nedir: Almanya Satın Al veya Kirala Hesaplayıcı?
Satın al veya kirala hesaplayıcısı, 30 yıl boyunca ev sahibi olarak servetinizi (mülk değeri eksi kalan borç), öz sermayesini ve her ay tasarruf ettiği farkı yatıran bir kiracının servetiyle karşılaştırır.
Nasıl çalışır: Almanya Satın Al veya Kirala Hesaplayıcı?
Satın alma fiyatını, öz sermayeyi, eyaleti, emlakçı komisyonunu, faizi, anapara ödemesini, bakımı, soğuk kirayı ve beklenen kira artışı, değer artışı ile yatırım getirisini girin. Alım yan giderleri eyaletin emlak alım vergisi, yaklaşık %1,5 noter, yaklaşık %0,5 tapu ve alıcının emlakçı payından oluşur. Hesaplayıcı ay ay simülasyon yapar: Daha az ödeyen, farkı seçilen getiriyle yatırır – kredi bittikten sonra bu alıcıdır. 10, 20 ve 30 yıl sonra her iki seçeneğin serveti ile satın almanın öne geçtiği yıl gösterilir.
Önemli Veriler ve Bilgiler
Emlak alım vergisi 2026: %3,5 (Bavyera) ile %6,5 (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein) arası; noter (yakl. %1,5), tapu (yakl. %0,5) ve emlakçı (%3,57) ile alım yan giderleri yaklaşık %9–12 olur. Kural: alış fiyatı / yıllık soğuk kira oranı 25-30 üstü kiralama lehinedir. Bakım karşılığı: yılda yakl. %1-2. Uzun vadeli değer artışı: yakl. yıllık %1-3.
Adım Adım Kılavuz
Satın almayı ve kiralamayı adım adım şöyle karşılaştırırsınız: 1. Satın alma senaryosu: satın alma fiyatı artı yan giderler (eyalete göre emlak alım vergisi, noter yakl. %1,5, tapu yakl. %0,5, gerekirse emlakçı %3,57). Öz sermaye önce yan giderleri karşılar, kalanı krediyle finanse edilir. Aylık taksit = kredi × (faiz + başlangıç anapara ödemesi) / 12; buna bakım eklenir (satın alma fiyatının yılda %1-2'si; emlak vergisi ve kiracıya yansıtılamayan giderler de bunun içinde olmalıdır). 2. Kiralama senaryosu: yıllık artışlı soğuk kira (yaklaşık %2-3). İşletme giderlerini kiracı da ev sahibi de öder, bu yüzden hesaba katılmaz. 3. Kiralarken servet: öz sermaye yatırılır, ayrıca her ay taksit ve bakımın kirayı aştığı tutar (örneğin geniş dağılımlı bir ETF ile %5, vergi öncesi). 4. Satın alırken servet: mülk değeri (yıllık yaklaşık %1-3 değer artışı) eksi kalan borç. Kira alıcının giderlerinden yüksekse – en geç kredi bittiğinde – farkı alıcı yatırır. 5. 10, 20 ve 30 yıl sonra karşılaştırın: başabaş yılı satın almanın ne zaman öne geçtiğini gösterir. 6. Hassasiyeti kontrol edin: yatırım getirisindeki bir puanlık fark sonucu yıllarca kaydırır.
Hesaplama Örneği
NRW'de 350.000 EUR satın alma fiyatı: alım yan giderleri %12,07 = 42.245 EUR (emlak alım vergisi 22.750 EUR, noter 5.250 EUR, tapu 1.750 EUR, emlakçı 12.495 EUR). 70.000 EUR öz sermayeyle kredi 322.245 EUR olur; %3,5 faiz ve %2 anapara ödemesiyle taksit ayda 1.476,96 EUR, buna 437,50 EUR bakım (%1,5) eklenir. Kiracı 1.200 EUR soğuk kira öder (yılda +%2) ve 70.000 EUR ile başlangıçta ayda 714,46 EUR'yu %5 getiriyle yatırır. 10 yıl sonra: satın alma serveti 181.437 EUR (değer 426.648 EUR − kalan borç 245.211 EUR), kiracının portföyü 208.323 EUR. Kredi 29 yılda biter; 30 yıl sonra 662.231 EUR'ya karşı 640.191 EUR. Satın alma 23. yıldan itibaren öndedir.
Kaynaklar
Resmi kaynaklar
Hesaplamalar yürürlükteki Alman yasalarına ve resmi verilere dayanır:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
- Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Tam metodoloji için Metodoloji.
Kontrol eden Konstantin Iakovlev · Son güncelleme:
Gayrimenkul
İlgili Hesaplayıcılar
Almanya Gayrimenkul Hesaplayıcı
Almanya'da ne kadarlık bir ev alabilirsiniz? Net gelir, öz sermaye, faiz ve geri ödeme oranından azami taksit, kredi tutarı ve satın alma fiyatı hesaplanır.
Almanya Ev Satın Alma Ek Masraflar Hesaplayıcı
Almanya'da ev alırken ek masraflar: eyalete göre devir vergisi (2026 oranları), noter, tapu ve isteğe bağlı emlakçı; euro, yüzde ve toplam olarak.
Almanya Kira Hesaplayıcı
Soğuk kira, yan giderler ve ısınma giderinden sıcak kirayı hesaplayın; Almanya'da kira artışını 3 yılda %20/%15 sınırı ve bekleme süresine göre kontrol edin.
Almanya Fiyat-Kira Oranı Hesaplayıcı
Almanya'da yatırımlık bir gayrimenkulün fiyat-kira oranı: fiyat ve net soğuk kiradan brüt kira getirisi, yıllık kira ve ucuzdan çok pahalıya değerlendirme.